Respuesta corta: Una compraventa tiene siete pasos: oferta, promesa, estudio de títulos, financiamiento, escritura, inscripción en el Conservador y entrega. La propiedad pasa a ser tuya recién cuando se inscribe a tu nombre en el Conservador de Bienes Raíces.
Hay un dato que sorprende a mucha gente: en Chile, la propiedad no pasa a ser tuya cuando firmas la escritura ni cuando pagas. Pasa a ser tuya cuando se inscribe a tu nombre en el Conservador de Bienes Raíces. Entender eso, y los pasos que hay antes, te ahorra varios dolores de cabeza.
Esta es una guía general. Para tu caso concreto, apóyate en un abogado.
Dos ideas legales que conviene tener claras
- La compraventa de un inmueble requiere escritura pública (artículo 1801 del Código Civil). Un contrato privado no basta.
- El título y la tradición son cosas distintas. La escritura es el título; la inscripción en el Conservador es la tradición, que es lo que efectivamente transfiere el dominio (artículo 686).
Los 7 pasos
1. Oferta y negociación
Acuerdan precio, forma de pago, plazos y qué incluye la venta (estacionamiento, bodega, muebles).
2. Promesa de compraventa
Siempre por escrito y con un plazo para firmar la compraventa definitiva (artículo 1554). Aquí se fijan las condiciones y, normalmente, se paga una parte del precio. Nunca pagues un pie sin promesa firmada.
3. Estudio de títulos
Un abogado revisa los antecedentes de la propiedad de los últimos 10 años (el plazo de la prescripción extraordinaria, artículo 2511): que el vendedor sea realmente el dueño, que no haya hipotecas, embargos ni prohibiciones, y que la propiedad tenga recepción municipal y no tenga ampliaciones irregulares.
Si compras con crédito, el banco hace su propio estudio. Si compras al contado, no te lo saltes.
4. Financiamiento
El banco tasa la propiedad, revisa los títulos y aprueba el crédito. Más detalle en cómo funciona el crédito hipotecario.
5. Escritura
Se firma en notaría. Si hay crédito, en la misma escritura van la compraventa, el mutuo y la hipoteca.
6. Inscripción en el Conservador
La notaría o el banco ingresa la escritura al Conservador de Bienes Raíces. En Santiago, el plazo puede ser de hasta 20 días hábiles, según ChileAtiende.
7. Entrega material
Te entregan las llaves. Antes de recibirlas, verifica que las contribuciones y los gastos comunes estén al día.
Quién paga qué
- Regla general: los gastos de la escritura son del vendedor (artículo 1806), salvo que se pacte otra cosa. En la práctica, casi siempre se pacta.
- Con crédito hipotecario: el comprador paga los gastos operacionales (tasación, estudio de títulos del banco, notaría, Conservador, timbres).
- Siempre del vendedor: contribuciones y gastos comunes al día, y el alzamiento de sus hipotecas.
Lo importante es que quede escrito en la promesa.
Cuánto cuesta
| Concepto | Referencia |
|---|---|
| Conservador de Santiago (compraventa) | 0,2% del precio, con tope cercano a $264.200 |
| Conservador (hipoteca) | 0,2% del crédito, con el mismo tope |
| Impuesto de timbres | 0,066% del crédito por mes de plazo, máximo 0,8% |
Ejemplos:
- Precio de $100 millones: Conservador ≈ $200.000.
- Precio de $200 millones: Conservador llega al tope de ≈ $264.200.
- Crédito de $50 millones a 20 años: timbres ≈ $400.000.
Para la lista completa de gastos, revisa costos ocultos al comprar un departamento.
Errores que vemos seguido
- Pagar el pie sin promesa firmada.
- Saltarse el estudio de títulos por comprar al contado.
- No revisar la recepción final ni las ampliaciones.
- No pactar por escrito quién paga cada gasto.
- Recibir las llaves sin revisar que no haya deudas.
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Este artículo es parte de nuestra guía de inversión inmobiliaria en Chile. Es contenido informativo y no reemplaza la asesoría de un profesional financiero, tributario o legal. Las cifras de mercado corresponden a las fuentes y fechas citadas.
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