Prepago del crédito hipotecario: cuándo conviene abonar capital y cuánto cuesta

Te llegó un bono, una herencia o simplemente juntaste ahorro, y te preguntas si conviene abonarlo al crédito hipotecario. La respuesta corta: muchas veces sí, pero no siempre.

Qué logras al prepagar

Un prepago parcial reduce tu deuda, y con eso puedes elegir entre:

• Bajar el dividendo y mantener el plazo.
• Mantener el dividendo y acortar el plazo (normalmente ahorras más intereses).

Como al inicio del crédito la mayor parte del dividendo es interés, mientras antes prepagues, más intereses te ahorras.

Cuánto cuesta: la comisión de prepago

El prepago está regulado por el artículo 10 de la Ley 18.010. Si no se pactó otra cosa en tu contrato:

• En créditos en UF (la mayoría de los hipotecarios), la comisión máxima es un mes y medio de intereses calculados sobre el capital que prepagas.
• En créditos en pesos, es un mes de intereses.

Revisa tu escritura: ahí está la comisión exacta que pactaste.

Ejemplo: si prepagas 300 UF de un crédito al 4% anual, un mes de intereses sobre ese monto es cerca de 1 UF. La comisión sería del orden de 1,5 UF. Bastante poco comparado con los intereses que dejas de pagar en los años siguientes.

¿Hay un monto mínimo?

La ley establece que los pagos anticipados inferiores al 25% del saldo requieren el consentimiento del acreedor. En la práctica, muchos bancos aceptan prepagos parciales desde montos menores (por ejemplo, 10% o 20% del saldo), pero depende de cada institución. Pregunta antes.

Algunas instituciones ofrecen créditos con dividendo flexible, que permiten abonos más pequeños y frecuentes. Si te interesa ir prepagando de a poco, vale la pena considerarlo al elegir el crédito. Lo vemos en créditos escalonados y con dividendo flexible.

Cuándo conviene y cuándo no

Conviene si:

• Tienes un fondo de emergencia ya cubierto.
• No tienes deudas más caras (consumo, tarjetas): esas se pagan primero.
• Tu tasa hipotecaria es alta comparada con lo que rendiría esa plata de forma segura.

Puede no convenir si:

• Tu tasa es baja y puedes invertir ese dinero con mejor rentabilidad y riesgo razonable.
• El crédito está casi terminado: el ahorro de intereses es menor.
• Tienes beneficios asociados a la tasa (por ejemplo, el subsidio a la tasa) y una tasa muy baja.
• Necesitas liquidez para tu próxima inversión. Para un inversionista, a veces es mejor usar esa plata como pie de otra propiedad (ver apalancamiento inmobiliario).

Antes de prepagar

1. Pide al banco un certificado de prepago con el monto exacto y la comisión.
2. Decide si quieres bajar el dividendo o el plazo.
3. Pide por escrito la nueva tabla de desarrollo del crédito.

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Este artículo es parte de nuestra guía de inversión inmobiliaria en Chile. Es contenido informativo y no reemplaza la asesoría de un profesional financiero, tributario o legal. Las cifras de mercado corresponden a las fuentes y fechas citadas.