El cap rate te dice cuánto rinde la propiedad. El flujo de caja te dice cuánto rinde para ti, con tu crédito y tus gastos reales. Es el número que vas a sentir en el bolsillo todos los meses, y el que define si puedes sostener la inversión en el tiempo.
La fórmula completa
Flujo mensual = arriendo − dividendo − gastos comunes no cubiertos − contribuciones / 12 − seguros − administración − provisión de vacancia y mantención
Parece larga, pero cada término importa. La mayoría de los cálculos que se ven en internet se quedan en “arriendo menos dividendo”, y ahí es donde aparecen las sorpresas.
Un ejemplo paso a paso
Depto. 1D1B de 2.500 UF, con 20% de pie (500 UF) y un crédito de 2.000 UF a 25 años al 4,04%.
| Concepto | UF al mes |
|---|---|
| Arriendo | + 11,00 |
| Dividendo (sin seguros) | − 10,60 |
| Provisión de vacancia (1 mes al año) | − 0,92 |
| Mantención | − 0,50 |
| Corretaje y administración | − 0,67 |
| Seguros | − 0,17 |
| Flujo mensual | ≈ − 1,85 |
En pesos, con una UF cercana a $41.000, son unos −$76.000 al mes.
Cash-on-cash: cuánto te rinde lo que pusiste
Cash-on-cash = flujo anual neto / (pie + gastos de cierre) × 100
En el ejemplo, el flujo anual es −22,2 UF. Si el pie fue 500 UF y los gastos de compra unas 90 UF, pusiste 590 UF. El cash-on-cash es −3,8%.
Visto así, parece una mala inversión. Pero falta una parte de la historia.
Lo que el flujo no muestra: la amortización
De las 127 UF que pagas de dividendo en el primer año, unas 80 UF son intereses y unas 47 UF son amortización: deuda que dejas de deber. Ese dinero no se pierde, se convierte en patrimonio.
Si sumas el flujo (−22,2 UF) y la amortización (+47 UF), tu patrimonio creció unas 25 UF en el año, sin contar plusvalía. Sobre las 590 UF que pusiste, es cerca de un 4,3%.
Esto no significa que un flujo negativo sea bueno. Significa que hay que mirarlo completo: cuánto pones, cuánto se convierte en patrimonio y cuánto se va en intereses y gastos.
¿Cuándo un flujo negativo es aceptable?
Nuestra regla práctica:
- Lo puedes pagar con tu sueldo sin tocar tu fondo de emergencia, incluso si el depto. está vacío dos meses.
- Sabes cuánto es desde antes de comprar (no lo descubres después).
- Tienes un plan: reajuste del arriendo, prepago, refinanciamiento o una venta en un horizonte definido.
- La propiedad tiene argumentos de plusvalía reales, no “porque siempre sube”.
Si no cumples esos cuatro puntos, busca otra propiedad o pon más pie.
Cómo mejorar el flujo
- Más pie: baja el dividendo.
- Más plazo: baja el dividendo, a cambio de más intereses en total.
- Mejor tasa: compara al menos tres bancos (cómo hacerlo).
- Comprar mejor: el precio de compra es lo único que no puedes corregir después.
- Menos vacancia: buena ubicación, buen estado y precio de arriendo realista.
- Administrar tú mismo, si tienes el tiempo.
Haz la prueba de estrés
Antes de comprar, recalcula el flujo con:
- Tasa 0,5 a 1 punto más alta.
- Tres meses de vacancia en vez de uno.
- Gastos comunes 20% más caros.
- Arriendo 5% a 10% más bajo de lo esperado.
Si en ese escenario el flujo sigue siendo algo que puedes pagar, estás bien. Puedes probar distintas combinaciones con nuestra calculadora.
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Este artículo es parte de nuestra guía de inversión inmobiliaria en Chile. Es contenido informativo y no reemplaza la asesoría de un profesional financiero, tributario o legal. Las cifras de mercado corresponden a las fuentes y fechas citadas.
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