La plusvalía es la parte “emocionante” de invertir en propiedades. Es la que aparece en las conversaciones de sobremesa: “compré en 90 millones y ahora vale 144”. Pero esa frase, sin más contexto, puede esconder una ganancia mucho menor de lo que parece.
Qué es la plusvalía
Es el aumento del valor de una propiedad en el tiempo. Tiene una particularidad importante: solo se concreta cuando vendes. Mientras tanto, es una ganancia en el papel.
Las fórmulas
| Tipo | Fórmula |
|---|---|
| Plusvalía bruta | valor de venta (o tasación) − valor de compra |
| Plusvalía neta | plusvalía bruta − gastos de compra y venta − mejoras |
| Plusvalía en % | (venta − compra) / compra × 100 |
| Plusvalía anual promedio | (venta / compra)^(1 / años) − 1 |
Ejemplo
Compras en 3.000 UF y vendes en 3.600 UF seis años después.
- Plusvalía bruta: 600 UF (20%).
- Plusvalía anual promedio: (3.600 / 3.000)^(1/6) − 1 ≈ 3,1% al año.
- Si tuviste 100 UF entre gastos de compra, venta y mejoras, la neta es 500 UF (16,7%).
Nominal vs. real: la trampa de los pesos
Volvamos a la frase de sobremesa. Supongamos que compraste en $90 millones cuando la UF estaba en $30.000 (3.000 UF), y vendes en $144 millones con la UF en $40.000 (3.600 UF).
- En pesos: ganaste un 60%.
- En UF: ganaste un 20%.
La diferencia es la inflación. Ese 40% “extra” no es ganancia, es que el peso perdió valor. Por eso la plusvalía siempre se mide en UF.
Qué hace subir el valor de una propiedad
- Ubicación y conectividad. Es el factor número uno. Una estación de metro nueva puede cambiar un barrio.
- Desarrollo de la zona: comercio, servicios, áreas verdes.
- Plan regulador: qué se puede construir alrededor (y qué no).
- Seguridad.
- Calidad del inmueble: materiales, mantención del edificio, administración.
- Condiciones macro: tasas, empleo, crecimiento.
Cómo evaluar el potencial de una zona
- Busca infraestructura licitada, no solo anunciada. Una línea de metro con estudio ambiental aprobado y fecha de obras es muy distinta a una promesa de campaña.
- Compara el UF/m² con las comunas vecinas. Si estás bastante bajo una vecina bien conectada, puede haber espacio para subir.
- Revisa la demanda de arriendo. Si hay demanda, hay soporte para el precio.
- Mira el plan regulador. ¿Viene densificación? ¿Hay restricciones?
- Cuidado con la oferta nueva concentrada. Muchos edificios entregando al mismo tiempo frenan precios y arriendos.
Un ejemplo de infraestructura que se está siguiendo de cerca es la futura Línea 8 del metro en Ñuñoa. Lo analizamos en invertir en Ñuñoa.
Estrategia: cómo pensar la plusvalía
- Es de largo plazo. En cinco o diez años, no en dos.
- Combínala con arriendo. Que la propiedad se sostenga sola mientras sube.
- Haz mejoras solo si su valor supera su costo. No todas las remodelaciones se recuperan.
- La ganancia se hace al comprar. Pagar de más hoy se come la plusvalía de mañana.
- Diversifica. No todo en la misma comuna.
¿Y los impuestos al vender?
Dependen de cuándo compraste, cuánto tiempo la tuviste y el monto de la ganancia. Para personas naturales existen exenciones relevantes. Te las explicamos en impuestos en la inversión inmobiliaria, pero confírmalo siempre con tu contador o con el SII.
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Este artículo es parte de nuestra guía de inversión inmobiliaria en Chile. Es contenido informativo y no reemplaza la asesoría de un profesional financiero, tributario o legal. Las cifras de mercado corresponden a las fuentes y fechas citadas.
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