Si tuvieras que quedarte con un solo número para comparar propiedades, sería el cap rate. Te dice cuánto rinde un inmueble por sí mismo, como si lo compraras al contado, sin que el crédito distorsione la comparación.
La fórmula
Cap rate = NOI anual / precio × 100
Donde el NOI (ingreso operativo neto) es el arriendo anual menos todos los costos que paga el dueño:
- Vacancia (meses vacíos).
- Mantención.
- Administración o corretaje.
- Seguros.
- Gastos comunes que no cubre el arrendatario.
- Contribuciones.
No incluye el dividendo, porque el cap rate mide la propiedad, no tu financiamiento.
Dos consejos para que el número sirva:
- Usa arriendos comparables reales, no el arriendo que promete el aviso o la sala de ventas.
- Considera al menos un mes de vacancia al año.
Ejemplo A: depto. de 2.500 UF
- Arriendo: 11 UF al mes → 132 UF al año.
- Costos: vacancia 11 UF, mantención 6 UF, corretaje y administración 8 UF, seguros 2 UF. Total: 27 UF.
- NOI: 132 − 27 = 105 UF.
Cap rate bruto: 132 / 2.500 = 5,3%. Cap rate neto: 105 / 2.500 = 4,2%.
Ejemplo B: depto. de 3.200 UF
- Arriendo: 13 UF al mes → 156 UF al año.
- Costos: 31 UF.
- NOI: 125 UF.
Cap rate neto: 125 / 3.200 = 3,9%.
El B arrienda más caro, pero el A rinde más por cada UF invertida. Eso es exactamente lo que el cap rate te permite ver.
¿Cuál es un buen cap rate?
Depende de tres cosas:
- El costo del crédito. Con tasas en torno a 4%, un cap rate neto bajo 4% significa que la deuda te cuesta más de lo que rinde la propiedad.
- El riesgo de la zona. Las comunas con cap rate más alto suelen tener más vacancia, más rotación o menos plusvalía.
- Tu objetivo. Si buscas flujo, necesitas un cap rate alto. Si buscas plusvalía, puedes aceptar uno más bajo.
La relación con la tasa: apalancamiento positivo o negativo
Esta es la parte que más gente pasa por alto:
- Cap rate mayor que la tasa: la deuda trabaja a tu favor (apalancamiento positivo).
- Cap rate menor que la tasa: la deuda trabaja en tu contra, y tu negocio depende de la plusvalía.
Mira cómo cambia todo en el ejemplo A, con 500 UF de pie y un crédito de 2.000 UF a 25 años:
| Tasa | Interés año 1 | Retorno sobre el pie | Dividendo | Flujo mensual |
|---|---|---|---|---|
| 3,5% | 70 UF | 7,0% | 10,01 UF | −1,26 UF |
| 4,04% | 81 UF | 4,8% | 10,60 UF | −1,85 UF |
| 5,0% | 100 UF | 1,0% | 11,69 UF | −2,94 UF |
El retorno sobre el pie es (NOI − intereses) / pie. No incluye plusvalía.
¿Notas algo raro? El flujo es negativo incluso cuando el apalancamiento es positivo. Eso pasa porque el dividendo incluye amortización: cada mes estás pagando parte de la deuda, y eso es ahorro, no gasto. Tu bolsillo lo siente igual, pero tu patrimonio crece.
Más sobre esto en apalancamiento inmobiliario.
Compresión y expansión
- Compresión del cap rate: los precios suben más rápido que los arriendos. La propiedad vale más, pero rinde menos.
- Expansión: los arriendos suben más que los precios, o los precios bajan. Mejor momento para comprar con foco en flujo.
Lo que el cap rate no te dice
- Cómo te afecta la deuda.
- Cuánto puede subir (o bajar) el valor.
- Los costos de entrada (pie, gastos operacionales).
- Los impuestos.
Por eso hay que usarlo junto con el flujo de caja y la plusvalía.
Sigue leyendo
- Cómo calcular la rentabilidad de un arriendo
- Qué tasa conviene para tu crédito
- Comunas para invertir en Santiago
Este artículo es parte de nuestra guía de inversión inmobiliaria en Chile. Es contenido informativo y no reemplaza la asesoría de un profesional financiero, tributario o legal. Las cifras de mercado corresponden a las fuentes y fechas citadas.
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