“Este depto. rinde un 5%”. Lo vas a escuchar en todas las salas de ventas. Y probablemente sea cierto… en bruto. El problema es que la rentabilidad bruta no descuenta nada: ni los meses vacíos, ni la administración, ni las reparaciones. Cuando haces el cálculo completo, ese 5% puede ser un 3,5%.
Aquí te mostramos cómo calcularla bien.
Las cinco fórmulas que necesitas
| Métrica | Fórmula | Para qué sirve |
|---|---|---|
| Rentabilidad bruta | (arriendo mensual × 12) / precio | Una primera mirada rápida |
| NOI (ingreso operativo neto) | ingresos anuales − gastos operativos | Lo que realmente genera la propiedad |
| Cap rate | NOI / precio | Comparar propiedades sin considerar deuda |
| Flujo neto | NOI − (dividendo × 12) | Lo que te queda (o pones) con crédito |
| ROI | (ganancia total − costo) / costo | El resultado final, incluyendo la venta |
El NOI no incluye el dividendo ni los impuestos personales. Eso es a propósito: así puedes comparar propiedades entre sí, independiente de cómo las financies.
Qué gastos descontar
Estos son los supuestos que usamos como punto de partida:
- Vacancia: 1 a 2 meses al año. En zonas con mucha oferta, prueba con 3.
- Mantención: 5% a 10% del arriendo anual.
- Administración: 8% a 10% del arriendo, si la delegas.
- Seguros: incendio y, si quieres, un seguro de arriendo.
- Gastos comunes de los meses en que el depto. está vacío.
- Contribuciones, si la propiedad las paga.
- Corretaje: medio mes de arriendo más IVA cada vez que cambias de arrendatario.
Un ejemplo completo
Depto. de 3.000 UF, arrendado en 12 UF al mes.
Rentabilidad bruta: 12 × 12 = 144 UF al año / 3.000 = 4,8%.
Gastos anuales:
| Gasto | UF al año |
|---|---|
| Vacancia (1 mes) | 12,0 |
| Gastos comunes del mes vacío | 2,0 |
| Mantención (5%) | 7,2 |
| Administración (8%) | 11,5 |
| Seguros | 6,0 |
| Total | 38,7 |
NOI: 144 − 38,7 = 105,3 UF. Cap rate: 105,3 / 3.000 = 3,5%.
Si administras tú mismo, el NOI sube a unas 116,8 UF y el cap rate a 3,9%.
Con crédito: 20% de pie y 2.400 UF a 25 años al 4,04%, el dividendo es de unas 12,72 UF (152,6 UF al año). El flujo queda en 105,3 − 152,6 = −47,3 UF al año, unas −3,9 UF al mes.
¿Ves la diferencia? El “4,8%” del folleto se convirtió en un 3,5% neto y en un flujo negativo de casi 4 UF mensuales.
¿Y entonces nunca conviene?
No es eso. Un flujo negativo puede tener sentido si:
- Lo puedes sostener cómodamente con tu sueldo.
- Parte de lo que pagas es amortización de deuda (eso es ahorro forzado, no gasto).
- La zona tiene argumentos reales de plusvalía.
- Tienes un plan claro: cuándo vas a subir el arriendo, prepagar o vender.
Lo que no tiene sentido es comprar sin saber que el flujo es negativo.
Qué está pasando con los arriendos
Algunos datos de 2026 que vale la pena tener en mente:
- Los avisos de arriendo en la Región Metropolitana bajaron de unos 35.000 a unos 22.000 (−37%), mientras el valor promedio subió de 0,26 a 0,27 UF/m², según HousePricing.
- La misma fuente estima un cap rate bruto promedio de 6,1% en la RM y 6,7% en regiones. Ojo: es un promedio de mercado y en bruto; en comunas centrales y con gastos descontados, los números suelen ser bastante menores.
- Los seguros de arriendo subieron fuerte en pocos meses, según Woperty.
Menos avisos significa menos competencia para arrendar, pero no en todas las zonas. Lo explicamos en sobreoferta de arriendos en Santiago.
Cómo mejorar la rentabilidad
- Ajusta el arriendo a mercado en cada renovación (en UF, siempre).
- Mejoras de alto impacto: cocina, baños, eficiencia energética o amoblar, solo si el arriendo adicional paga la inversión.
- Automatiza cobros y recordatorios.
- Porta tu crédito si tu tasa quedó alta.
- Diversifica comunas y tipologías.
- Reinvierte los excedentes.
Un dato legal importante: en contratos mes a mes o renovados tácitamente, la Ley 18.101 exige avisar con al menos dos meses de anticipación más uno por cada año de arriendo, con un máximo de seis. Lo explicamos en la Ley de Arriendo.
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Este artículo es parte de nuestra guía de inversión inmobiliaria en Chile. Es contenido informativo y no reemplaza la asesoría de un profesional financiero, tributario o legal. Las cifras de mercado corresponden a las fuentes y fechas citadas.
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