El crédito hipotecario es la herramienta que hace posible invertir en propiedades para la mayoría de las personas. También es un compromiso de 20 o 30 años, así que vale la pena entenderlo bien antes de firmar.
El contexto: tasas bajo 4% durante buena parte de 2026
Durante 2026 las tasas hipotecarias bajaron a su menor nivel desde 2021. Según el Banco Central, la tasa promedio para vivienda en UF a más de tres años estuvo en 3,98% en abril, 3,96% en mayo, 3,97% en junio, 4,00% en julio y 4,04% en agosto. Es decir, un piso relativamente bajo comparado con los años anteriores, con la tasa de política monetaria en 4,5%.
Eso sí: la tasa promedio no es tu tasa. Entre el banco más barato y el más caro puede haber más de dos puntos porcentuales de diferencia, y eso en un crédito a 25 años son millones de pesos.
Lo que piden los bancos
Los criterios varían, pero estos son los más comunes:
- Edad: desde los 21 años y que no superes los 75 al terminar de pagar.
- Antigüedad laboral: un año si eres dependiente, dos o tres si eres independiente.
- Dividendo: que no pase del 25% a 30% de tu renta líquida.
- Carga financiera total: que todas tus deudas no superen el 30% a 40% de tus ingresos.
- Pie: entre 10% y 20%. Para inversión, piensa en 20%.
- Plazo: entre 8 y 30 años.
- Seguros obligatorios: desgravamen e incendio con sismo.
Además, considera entre un 3% y 5% del valor en gastos operacionales (tasación, estudio de títulos, notaría, Conservador e impuesto de timbres). Esos no se financian: salen de tu bolsillo. Te los desglosamos en costos ocultos al comprar un departamento.
¿Te alcanza? Revisa cuánto debes ganar para un crédito hipotecario.
Tipos de crédito
- Mutuo hipotecario: el más común hoy. Lo otorgan bancos y también mutuarias.
- Letras de crédito: existen, pero se usan poco.
Tipos de tasa
| Tipo | Cómo funciona | Para quién |
|---|---|---|
| Fija | La misma tasa todo el crédito | Quien quiere certeza. Para inversión, casi siempre la mejor opción |
| Variable | Se ajusta cada 6 o 12 meses (TAB + un margen) | Quien puede absorber alzas |
| Mixta | Fija los primeros 3 a 5 años y después variable | Quien piensa prepagar o refinanciar antes |
Si vas a arrendar, la tasa fija te permite saber exactamente cuánto vas a pagar y calcular tu flujo sin sorpresas.
El proceso en 8 pasos
- Evaluación personal: ordenar deudas y documentos.
- Preaprobación en varios bancos. No en uno solo.
- Elegir la propiedad.
- Firmar la promesa de compraventa.
- Tasación y estudio de títulos (los hace el banco).
- Aprobación final del crédito.
- Firma de la escritura en notaría.
- Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.
En total, cuenta con 45 a 60 días hábiles desde la preaprobación hasta la inscripción. La lista de papeles está en documentos para el crédito hipotecario.
Beneficios que conviene conocer
- Subsidio al Dividendo (DS 120): rebaja la tasa para quienes cumplen requisitos. Los cupos son limitados, así que pregunta en tu banco si está disponible.
- FOGAES: garantía estatal que permite comprar con menos pie. Desde julio de 2026 se amplió a viviendas usadas (hasta UF 4.000, solo primera vivienda).
- DFL2: viviendas de hasta 140 m² con beneficios tributarios, entre ellos una rebaja en el impuesto de timbres del crédito.
Como los cupos y las condiciones cambian seguido, confírmalos con el banco antes de contar con ellos.
Portabilidad: cambiarte de banco
Si ya tienes un crédito con una tasa alta (por ejemplo, uno tomado en 2022 o 2023, cuando las tasas estaban más arriba), la portabilidad financiera (Ley 21.236) te permite cambiarte a otro banco con mejores condiciones. El proceso:
- Cotiza en otros bancos.
- Pide una preaprobación.
- Recibe una oferta vinculante del nuevo banco.
- Avisa a tu banco actual (puede hacerte una contraoferta).
- Firma la nueva escritura.
- El nuevo banco paga y alza tu crédito anterior.
Haz el cálculo completo: los gastos de la nueva escritura tienen que compensarse con el ahorro en dividendos.
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Este artículo es parte de nuestra guía de inversión inmobiliaria en Chile. Es contenido informativo y no reemplaza la asesoría de un profesional financiero, tributario o legal. Las cifras de mercado corresponden a las fuentes y fechas citadas.
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