FOGAES: cómo comprar tu primera vivienda con solo 10% de pie

Para la mayoría de las personas, el gran obstáculo para comprar no es el dividendo, sino juntar el pie. Los bancos normalmente financian hasta el 80% del valor, así que hay que poner el 20% de pie más los gastos. El FOGAES (Fondo de Garantías Especiales) existe justamente para eso.

Qué es

El FOGAES es una garantía del Estado: respalda una parte del crédito ante el banco. Como el banco asume menos riesgo, puede financiar hasta el 90% del valor de la vivienda. Tú pones el 10% de pie en vez del 20%.

No es un subsidio: no te regalan plata. Tú pagas todo el crédito. Lo que cambia es cuánto necesitas ahorrar antes de comprar.

Requisitos generales

• Ser persona natural.
• Que sea tu primera vivienda y la vas a habitar.
• Que el valor de la vivienda esté bajo el tope del programa (el tope y las condiciones han ido cambiando; confírmalos con tu banco).
• Cumplir con la evaluación crediticia del banco. El FOGAES no reemplaza la evaluación: tienes que calificar igual.
• Se puede complementar renta con otra persona.

Durante 2026, la Ley 21.836 amplió el programa: el FOGAES asociado al subsidio a la tasa ahora aplica a viviendas nuevas de hasta 6.000 UF, con vigencia hasta el 31 de mayo de 2028. Lo explicamos en subsidio a la tasa hipotecaria.

Cuánto cambia el dividendo

Financiar el 90% significa pedir un crédito más grande, así que el dividendo sube.

Ejemplo con una vivienda de 3.000 UF, 30 años y una tasa de 4%:

	Con 20% de pie	Con 10% de pie (FOGAES)
Pie	600 UF	300 UF
Crédito	2.400 UF	2.700 UF
Dividendo aprox. (sin seguros)	11,5 UF	12,9 UF

Pagas unos 1,4 UF más al mes, pero necesitas 300 UF menos de ahorro (más de $12 millones). Para muchas familias, esa es la diferencia entre comprar hoy o en cinco años.

Recuerda que el dividendo más alto también sube la renta que te piden. Revisa cuánto debo ganar para un crédito hipotecario.

Financiamiento al 90% sin FOGAES

Algunos bancos ofrecen 90% de financiamiento a perfiles de bajo riesgo: profesionales jóvenes con renta ascendente, buenos antecedentes y primera vivienda. En ciertos bancos esto no sale automáticamente: el ejecutivo tiene que presentar tu caso a un comité de riesgo. Pregunta explícitamente.

Cómo pedirlo

1. Cotiza en varios bancos y pregunta si operan con FOGAES.
2. Pide que te simulen con 80% y con 90% para comparar dividendos.
3. Si compras una vivienda nueva, pregunta si además aplica el subsidio a la tasa: se pueden combinar.

Sigue leyendo

• Subsidio a la tasa hipotecaria
• Cómo evalúa el banco tu crédito
• Tasa de crédito hipotecario: cómo comparar

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Este artículo es parte de nuestra guía de inversión inmobiliaria en Chile. Es contenido informativo y no reemplaza la asesoría de un profesional financiero, tributario o legal. Las cifras de mercado corresponden a las fuentes y fechas citadas.